Samen sneller en effectiever verduurzamen

De opgave in het maatschappelijk vastgoed is groot en complex. Corporaties in Nederland staan voor enorme uitdagingen. Denk aan het tekort aan passend woningaanbod, achteruitgang van sociale cohesie in wijken en meer. Als het gaat om verduurzaming en woningverbetering moeten corporaties de Nationale Prestatieafspraken nakomen (zie kader). Daarbij moet al het vastgoed in 2050 CO2-neutraal zijn. Resultaatgericht samenwerken en kennisdeling is essentieel bij het aanpakken van de uitdagingen en realiseren van de opgave. De focus ligt op vastgoedkwaliteit, betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid van wijken en de woningen daarin.

De (plan)variantenstudie helpt corporaties en co-makers en ketenpartners om samen in korte tijd verschillende (plan)varianten in kaart te brengen en tot een optimale keuze te komen: van onderhoud, renovatie en verduurzaming tot herontwikkeling of verkoop. Op basis daarvan kan de corporatie een onderbouwd initiatiefbesluit nemen.

Een stabiele werkstroom dankzij Resultaatgericht Samenwerken

De toekomstige maatschappelijke vastgoedopgave is omvangrijk. De totale investering in nieuwbouw van woningen en utiliteitsbouw bedroeg in Nederland in 2022 circa 30,6 miljard euro. De totale onderhouds- en verbeterproductie in de woning- en utiliteitsbouw bedroeg in 2022 circa 34,6 miljard euro [EIB, 2023]. Duurzaam samenwerken, zoals bij RGS, is volgens ons de beste route om kansen te benutten en deze enorme vastgoedopgave in goede banen te leiden. 

Bij RGS werken alle ketenpartners samen aan slimme en optimale bouw- en onderhoudsplannen, passend bij de vraagspecificatie en het budget van een opdrachtgever. Randvoorwaarde is een combinatie van investeren in technische, proces- en sociale innovatie en waarborgen van continuïteit. Daarmee ontstaat een keten van experts die elkaar uitdaagt en samen innoveert.

Deze brochure helpt jou als bouwer, installateur, dakaannemer of onderhoudspartner om meer te weten te komen over RGS en de mogelijkheden voor jouw organisatie.

Een goede vraagspecificatie, met daarbinnen een heldere en complete beschrijving van de vastgoedkwaliteit, is essentieel. Bij Resultaatgericht Samenwerken wordt op een andere wijze (functioneel specificeren) uitgevraagd dan bij traditionele projecten. Opdrachtgevers schrijven de vereiste kwaliteit (resultaat) voor in functionele termen en niet de maatregelen om de gewenste kwaliteit te bereiken. Opdrachtnemers presenteren maatregelen in verschillende scenario’s om die kwaliteit te bereiken. Functioneel specificeren vereist dat die kwaliteit meetbaar en bespreekbaar is en zoveel mogelijk gestandaardiseerd wordt uitgewisseld. Kwaliteit in Balans ondersteunt de functionele vraagspecificatie, het formuleren van kwaliteitsuitgangspunten, de vertaalslag naar prestatie-eisen, de projectopname, de keuze voor het best passende scenario en de aanvangs- en eindkeuring.

Het normenboek Kwaliteit in Balans 2022 vervangt het oude normenboek uit 2016 en sluit aan op de in april 2021 geheel vernieuwde Leidraad Resultaatgericht Samenwerken. In deze 2^e druk zijn enkele wijzigingen en correcties doorgevoerd. Pagina 11 van de 2^e druk bevat een overzicht van de doorgevoerde wijzigingen.

Kwaliteit in Balans 2022 bevat circa 100 normen met ruim 220 subnormen, verdeeld over 7 kwaliteitsthema’s: veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid, gebruikskwaliteit, duurzaamheid, toekomstwaarde en wonen.

De KiB-blauwdruk is een hulpmiddel om de Kwaliteit in Balans werkwijze zoals omschreven op pagina 25 tot en met 33 van het Kwaliteit in Balans normenboek 2022 2e druk in praktijk te brengen. Met de blauwdruk wil Stichting RGS gebruikers die met Kwaliteit in Balans willen werken voorzien van een toepassing om functioneel te kunnen specificeren. Dit wil zeggen de te realiseren kwaliteit meetbaar te maken en vast te leggen. Dit kun je doen op verschillende niveaus, namelijk voor de gehele voorraad (basis- of referentiekwaliteit), deelvoorraad of projecten.

De Kwaliteit in Balans blauwdruk is een gestandaardiseerd document waarbij alle normen uit het Kwaliteit in Balans 2022 2e druk zijn toegewezen aan kwaliteitsthema’s, kwaliteitsvelden en uiteindelijk aan ruimten, bouwdelengroepen en bouwdelen waar deze normen in voor kunnen komen. Hiermee zijn bijvoorbeeld alle normen die te maken hebben met de gevel gekoppeld aan gevel, normen die te maken hebben met keuken aan de keuken, enzovoorts.

Kwaliteit in Balans werkt van grof naar fijn en start met het vaststellen van de kwaliteitsuitgangspunten. Zo ook in deze blauwdruk. Op basis van deze kwaliteitsuitgangspunten wordt bepaald welke normen van toepassing (kunnen) zijn per ruimte, bouwdeelgroep of bouwdeel. Opvolgend biedt de blauwdruk ruimte om een prestatie-eis vast te stellen voor de aanvangsingreep- en beheerfase, per bouwdeel, op basis van de betreffende norm.  

Het excel bestand bevat een tabblad instructie voor een uitgebreide instructie van de werkwijze van deze blauwdruk.

LET OP: Dit bestand macro’s bevat, Microsoft heeft de beveiliging aangescherpt waardoor u eenmalig toestemming moet geven voor het gebruik van ervan. Bij eerste opening van de blauwdruk komt u uit op het tabblad Opstarten waar staat beschreven welke stappen u moet ondernemen om het bestand zonder foutmeldingen te kunnen gebruiken. Dit bestand werkt niet in de online versie van MS Excel.

Resultaatgericht samenwerken (RGS) is in de wereld van onderhoud, woningverbetering en verduurzaming, steeds meer gemeengoed geworden. Aandachtspunt is wel dat het hoofdzakelijk om woningbouwcorporaties gaat die de keuze maken voor RGS. In de praktijk blijkt dat andere zakelijke opdrachtgevers niet/beperkt voor resultaatgericht samenwerken kiezen. Hierbij kan gedacht worden aan (beheerders van) VvE’s, zorginstellingen, schoolbesturen, gemeenten en andere overheden, professionele beleggers in commercieel vastgoed e.d.

Dit onderzoek richtte zich op de volgende vragen:

• welke keuzes opdrachtgevers, niet zijnde woningcorporaties, maken bij het beheer, onderhoud en verduurzaming van hun vastgoed
• welke belemmeringen er zijn/worden ervaren om (wel) langjarig samen te werken met vastgoedonderhoudsbedrijven
• welke verwachtingen ze daarbij hebben van de vastgoedonderhoudsbedrijven

Hiervoor zijn interviews gehouden met vertegenwoordigers van opdrachtgevers (eigenaren van maatschappelijk en commercieel vastgoed). Daarnaast is nog schriftelijke input van 15 opdrachtgevers (eigenaren van maatschappelijk vastgoed) gekregen. Het gaat in totaal om 30 geïnterviewde opdrachtgevers, vanuit verschillende sectoren. Het betreft dus een kwalitatief onderzoek om trends in beeld te brengen, op basis waarvan algemene conclusies worden getrokken en aanbevelingen voor de sector worden gedaan.

Wat kan RGS voor opdrachtgevers betekenen?

Efficiënte bedrijfsprocessen, grip op directe én indirecte kosten en klanttevredenheid en continue verbeteringen. Dat zijn enkele van de talloze voordelen die Resultaatgericht Samenwerken (RGS) jouw organisatie biedt. Daarom kiezen steeds meer woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders voor RGS: dé standaard bij onderhouden, renoveren en verbeteren van bestaand vastgoed.

Bij RGS werken alle ketenpartners samen aan de beste investeringen in vastgoed en de slimste onderhoudsaanpak. Hiermee is inmiddels al zo’n 30 jaar ervaring opgedaan. Het begon in het schilderwerk en installatieonderhoud, maar de afgelopen jaren zorgt RGS ook voor doorbraken bij alle vormen van onderhoud, renovatie, verduurzaming en nieuwbouw. Van de complete buitenschil tot en met installaties, badkamers en keukens. Deze brochure helpt jou als opdrachtgever op weg om meer te weten te komen over RGS en de mogelijkheden voor jouw organisatie.

Aandachtspunten bij het aanbesteden door woningcorporaties van samenwerkingen via de RGS-methode.

Stichting RGS heeft samen met AKD Advocaten een informatieve notitie opgesteld over de juridische kaders van Europees aanbesteden van RGS-samenwerkingen. De stichting RGS beoogt daarmee duidelijkheid te geven aan opdrachtgevers en opdrachtnemers, zodat kan worden voorgesorteerd op een mogelijke aanbestedingsplicht. De notitie beschrijft de situatie van begin 2023 voor wat betreft het huidige juridische (aanbestedingsrechtelijke) kader en de mogelijke consequenties van de beoordeling door het Hof voor zowel lopende als toekomstige RGS-samenwerkingen.

De handreiking Beginnen met RGS is voor iedereen die geïnteresseerd is in RGS. In de eerste plaats voor medewerkers en leidinggevenden bij beginnende uitvoerende organisaties, maar zeker óók voor nieuwe medewerkers bij organisaties die al langer volgens RGS werken. Je vindt in dit boekje een korte uitleg over de theorie en voorbeelden uit de praktijk. Diverse ervaringsdeskundigen - opdrachtgevers en opdrachtnemers - delen hun tips en ervaringen. Zo krijg je een goed beeld van wat RGS inhoudt en waar je rekening mee moet houden.

Wil je meer weten over het proces en hoe RGS bijdraagt aan assetmanagement en de vastgoedfunctie van opdrachtgevers? Lees dan verder in de publicatie Leidraad Resultaatgericht Samenwerken.

In het tweede en derde kwartaal van 2022 heeft Brink in opdracht van Stichting RGS en Stichting VGO een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de meerwaarde van resultaatgericht samenwerken (RGS). Het beeld dat uit dit onderzoek naar voren komt is positief. Op een flink aantal aspecten ervaren zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers duidelijk meerwaarde van het werken met RGS. Deze hebben te maken met voorspelbaarheid, in-control zijn, continuïteit en werken aan de lange termijn. Opdrachtgevers ervaren meer budgetzekerheid en verbetering van de kwaliteit van woningen. Opdrachtnemers ervaren dat zij aantrekkelijker werkgevers zijn geworden. Effecten op langere termijn zijn hogere bewonerstevredenheid, kostenbesparing en faalkostenreductie. RGS zorgt voor leuker werk, kennisontwikkeling en professionalisering. Er zijn ook aandachtspunten uit het onderzoek gekomen: het voortraject kan intensief zijn en RGS vergt sociale en communicatieve vaardigheden. RGS is ook samen leren: een samenwerking moet groeien en vraagt om een open houding en een vertrouwensband.

Deze presentatie beschrijft de essentie van resultaatgericht samenwerken en is bedoeld als kennismaking met RGS. De presentatie kan als hulpmiddel dienen bij de introductie van RGS in samenwerkingen of organisaties, of voor kennisoverdracht. In de presentatie komen de volgende onderdelen aan bod:

• De maatschappelijke woon- en bouwopgave
• Werksoorten en integrale aanpak
• Essentie RGS
• Waarom samen?
• Inkoop- & samenwerkingsvormen
• Rollen opdrachtgever & opdrachtnemer
• Is het simpel? Nee!
• Zelf aan de slag

Bij Resultaatgericht Samenwerken (RGS) legt een corporatie de na te streven kwaliteit vast in zogenaamde functionele prestatie-eisen en dus niet in een vooraf dichtgetimmerd bestek. Bij RGS is het te bereiken resultaat beschreven in de vraagspecificatie die een corporatie aan de opdrachtnemer meegeeft (naast kwaliteit ook budget, exploitatieduur, huurstelling, rendement en overige uitgangspunten, randvoorwaarden en eisen). De opdrachtnemer presenteert de mogelijkheden in verschillende scenario’s met financiële doorrekening. De corporatie kiest het gewenste scenario. Aedes en OnderhoudNL hebben een modelovereenkomst ontwikkeld die bestaat uit verschillende sets en gebruikt kan worden bij RGS.

De afgelopen jaren heeft resultaatgericht samenwerken (RGS) bij onderhoud van en investeren in bestaand vastgoed een behoorlijke vlucht genomen. Steeds meer opdrachtgevers werken intensief samen met marktpartijen, met een gezamenlijke focus op te behalen resultaten om zo de doelstellingen van de opdrachtgever te realiseren. Zij doen dit, omdat RGS aantoonbaar leidt tot forse kostenreducties op uitgevoerde werken en lagere proceskosten vanwege de vergaande optimalisering van processen. Bovendien levert RGS een hogere klanttevredenheid en een betere kwaliteit op. Allemaal stevige voordelen. Bij intensieve samenwerking van opdrachtgevers met marktpartijen dienen wel de mededingingsaspecten in de gaten te worden gehouden, om mogelijke verstoring van de marktwerking te voorkomen. In deze gedragscode komen de risico’s rondom mededinging bij intensieve samenwerking in het kader van RGS expliciet aan de orde. De gedragscode bevat tevens de beheersmaatregelen om deze mededingingsrisico’s te ondervangen. RGS is een uitstekende samenwerkingsmethodiek, waarbij partijen zich bewust moeten zijn van de eventuele mededingingsrisico’s en daar vervolgens ook naar handelen. Deze gedragscode is bedoeld als ondersteuning daarbij. Het is een waardevolle aanvulling op de RGS-systematiek en draagt bij aan de robuustheid ervan.

Deze publicatie benadert RGS vanuit strategisch perspectief van corporaties. Het verbindt de missie en visie van een corporatie met het type opdrachtgever dat zij wil zijn. Het slaat bruggen tussen corporatie en markt en geeft inzicht in de gevolgen van verschillende inkoop- en samenwerkingsvormen. Het laat zien hoe opdrachtgevers en de markt de hoofdprocessen ‘vastgoedsturing’ en ‘vastgoedproductie’ beter kunnen beheersen en afstemmen. Met als resultaat: de dingen die er werkelijk toe doen, in één keer goed doen. Met als bijvangst dat mensen (meer) lol in het werk krijgen. Het is een leidraad voor succesvol besturen en managen van vastgoedportefeuilles. De Vastgoedfunctie Ontrafeld is geschreven door Ir. Olaf Piekhaar MSc RE.

Auteur ir. Olaf Piekhaar geeft een toelichting op zijn publicatie “De Vastgoedfunctie Ontrafeld”. In anderhalve minuut schetst hr. Piekhaar de hoofdonderdelen van zijn boek zoals de vastgoedfunctie en de vastgoedbusinessmodellen. Zijn boek is bedoeld om opdrachtgevers en opdrachtnemers te helpen om samen de vastgoedfunctie succesvol in te vullen.

De Model vraagspecificatie RGS, ontwikkeld door Aedes, OnderhoudNL en PB3R, is geschreven voor woningcorporaties en marktpartijen en richt zich op onderhouds- en investeringsprojecten in de bestaande voorraad. In deze publicatie willen we een brug slaan van specificeren als los moment naar specificeren binnen de verschillende procesfasen die een project doorloopt. Het specificeren is namelijk niet één moment maar een groeipad dat begint bij het vaststellen van de portefeuillestrategie voor een gebouw of complex en dat vervolgens in volgende fasen (initiatief, planontwikkeling en planuitwerking) invulling krijgt. Zo slaat deze publicatie tevens een brug tussen traditionele inkoopvormen en ketensamenwerking/regisserend opdrachtgeverschap. Onderhouds- en investeringsprojecten projecten in de bestaande bouw verschillen in belangrijke mate van nieuwbouwprojecten omdat we prominent te maken hebben met bewoners en met de bestaande situatie. Naast technische zijn daarom ook economische en sociale aspecten in de uitvraag opgenomen. De Model Vraagspecificatie bestaat uit een theoretisch basisdocument met praktische bijlagen om een vraagspecificatie inhoudelijk vorm te geven.

Resultaatgericht Samenwerken (RGS) leidt tot duurzamer beheer en onderhoud van vastgoed en biedt daarbij zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers voordelen. Het onderhoudsbedrijf denkt vooraf mee over de slimste onderhoudsaanpak op basis van de economische levensduur van vastgoed en werkt daarbij nauw samen met de opdrachtgever. Deze samenwerking leidt aantoonbaar tot een forse daling van de onderhoudskosten. Daarbij verbetert de kwaliteit, verkort de doorlooptijd en verbetert de klanttevredenheid. RGS levert grip op directe kosten, indirecte kosten én het proces, biedt continuïteit, meer sturingsmogelijkheden en rendementsverbetering. Het volledige RGS-proces is uitgebreid beschreven in de Leidraad RGS bij Investeren en Onderhouden, verkrijgbaar via de Stichting RGS op www.rgsnl.nl. Deze film geeft een korte indruk van het RGS-proces en de voordelen ervan.

Inhoudelijke uitleg RGS - Resultaatgericht SamenwerkenResultaatgericht Samenwerken (RGS) leidt tot duurzamer beheer en onderhoud van vastgoed en biedt daarbij zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers voordelen. Het onderhoudsbedrijf denkt vooraf mee over de slimste onderhoudsaanpak op basis van de economische levensduur van vastgoed en werkt daarbij nauw samen met de opdrachtgever. Deze samenwerking leidt aantoonbaar tot een forse daling van de onderhoudskosten. Daarbij verbetert de kwaliteit, verkort de doorlooptijd en verbetert de klanttevredenheid. RGS levert grip op directe kosten, indirecte kosten én het proces, biedt continuïteit, meer sturingsmogelijkheden en rendementsverbetering. Het volledige RGS-proces is uitgebreid beschreven in de Leidraad RGS bij Investeren en Onderhouden, verkrijgbaar via de Stichting RGS op www.rgsnl.nl. Deze film beschrijft het gehele RGS-proces en de voordelen ervan.

In 2017 introduceerde Aedes de Routekaart CO2-neutraal 2050. Middels de Routekaart is in 2018 de omvang van de verduurzamingsopgave door Aedes en de woningcorporaties in kaart gebracht. Deze opgave blijkt enorm en beloopt 108 miljard euro. Conclusie is dat de opgave op een verstandige wijze moet worden gefaseerd waarbij we op natuurlijke momenten de juiste dingen doen. No regret dus! Belangrijk daarbij is om ambities te monitoren. De RGS CO2 Monitor geeft richting aan te maken keuzes en ondersteunt bij het monitoren en verantwoorden van de klimaatdoelstellingen en de betaalbaarheid van de verduurzamingsopgave. De CO2 Monitor is gekoppeld aan het RGS-procesmodel en de kwaliteitsthema’s daarbinnen.

DISCLAIMER: In 2021 heeft Aedes de nieuwe Routekaart 2.0 gelanceerd. Te zijner tijd volgt een aangepaste RGS CO2 Monitor, aansluitend op de Routekaart 2.0 en de resultaten van het BTIC-project 6.1.2 Ontwikkeling KPI’s CO2 en circulariteit.

Deze animatie geeft een indruk van de aanleiding en de werkwijze van de RGS CO2 Monitor. In 2050 dient onze woonomgeving CO2 neutraal te zijn. Aedes heeft daarvoor een routekaart opgesteld, waaruit bleek dat er een grote opgave ligt. Daarvoor is het nodig dat CO2 reductie een centrale plek krijgt binnen de strategie van corporaties en om daarbij actief te sturen op CO2 reductie. Door slim en resultaatgericht samen te werken (RGS) kan de opgave worden gerealiseerd, waarbij ingrepen op een verstandige wijze worden gefaseerd aansluitend op natuurlijke onderhoudsmomenten. Weten hoe? Bekijk de animatie en lees de publicatie!